De regulă, în acest domeniu predomină două abordări și ambele nocive. Prima și speculativă. În perioada de creștere, euforie, mulți devin frenetici în dorința de a cumpăra și revinde terenuri, case, birouri. Al doilea tip și tipul statutar. Dorim neapărat să avem o casă mare, fastuoasă, iar la scara să stea, cel puțin, un Mercedes. Ambele abordări sînt periculoase, daca nu și inocente. Piața imobiliară este cea mai expusă ciclurilor. Scăderile vin inevitabil și sînt mai profunde decît creșterile ca amplitudine. Așa este de cînd lumea. Numai că ființa umană de fiecare dată încearcă marea cu …
Funcționează doar dacă ești la începutul ciclului de creștere, ciclu care durează, cel mult, 5-7 ani. Dacă intri la mijloc sau în partea a doua, la sigur pierzi banii.
Ultimul ciclu imobiliar în regiunea noastră a început în 2002 și a durat pînă la mijlocul anului 2008. Prețurile au crescut vertiginos de 3-5 ori (!) fără nici o justificare economică. Însă căderea a fost mult mai rapidă și extrem de dureroasă. Daca este să excludem fanteziile unor vînzători, terenurile se tranzacționează, astăzi, la nivelul de 20% față de anul 2008, metrul pătrat construit și la 50%. Aici încep tragediile umane. Majoritatea investițiilor au fost făcute din bani împrumutați, iar drept garanție au fost utilizate casele proprii de locuit, alte afaceri etc.
Totul s-a transformat în praf. Zilnic mă întîlnesc cu pătimiții. Un exemplu: antreprenorii din domeniul X au investit într-un teren din centrul Bucureștiului toți banii cîștigați, $6 mil., plus un împrumut de $2 mil. de la bancă. A venit criza, iar proiectul nu s-a mai realizat. Ar fi vrut să vîndă terenul cu $2 mil. și să achite creditul. Nu se vinde însă, iar banca le-a sechestrat alte averi și bunuri.
Și mai grav este cu casele proprii de locuit. Cultura și mentalitatea noastră presupun că fiecare trebuie să aibă o locuință în proprietate. Așa este mai sigur. Numai că locuința, pentru unii, nu este doar un loc de trai, dar și un simbol al statutului social. Cu cît este mai mare, cu atît mai mult este satisfăcut egoul personal. Problema este că investiția într-o casă proprie este cea mai proastă investiție. De fapt, este o imobilizare de fonduri mai puțin dureroasă atunci cînd piața crește și dezastruoasă cînd scade. Construind, ne gîndim că este pe veci, pentru noi, copiii noștri, nepoți. Greșit. De la faza de proiectare trebuie să ne preocupe cît va costa imobilul peste 1, 5, 10 ani. În Chișinău sînt sute de case la construcția cărora au fost cheltuiți de la 1 milion pîna la $20 mil. Valoarea lor a scăzut, după darea în exploatare, cel puțin, la jumătate. Vorbeam, recent, cu un astfel de proprietar. Plin de datorii, afacerile merg prost, în schimb are o casă în care a investit $5 mil. Rezultatul și nu are bani să plătească gazul și locuiește într-o anexă. Dacă se gîndea la casă ca la investiție, atunci o facea la Paris, Viena și avea o creștere a valorii relativ mică de 5-7% pe an, într-o piață extrem de lichidă. Omul a vrut sa fie în rînd cu lumea” la Chișinău.
Dacă este să revenim la niște reguli generale, atunci costul terenurilor în prețul total al construcției nu poate să depășească 15-20% și doar în zona ultracentrală – 25%. Prețul unui metru pătrat de locuință categoria econom nu poate depăși salariul mediu pe economie, costul creditului ipotecar și mai mult de 3% și o perioadă de 25-30 ani. Anume așa, altfel nu funcționează.
Un loc aparte ocupă terenurile agricole din Moldova. Logic ar fi ca prețurile să crească odată cu prețul la alimente. Numai că piața, din anumite considerente, va rămîne încă mult timp amorfă, cu o dublare de valoare în, cel puțin, 10-15 ani. Așa că sfatul meu pentru cei ce vor să investească în terenurile agricole este să aibă un orizont de așteptare de 25-30 de ani.
P.S.! Exact cînd terminam să scriu articolul, m-a sunat cineva de la Chișinău să-mi propună un teren, în zona centrală, la prețul de 2 mii euro/m2. Pentru comparație: la București prețul este de 400 euro/m2, la Viena și 800-1000 euro/m2. Chișinăul continuă să viseze…
